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Juli 2019: Collineo begleitet Teilprojekt-finanzierung für Hochhausquartier FOUR

Das vier Hochhäuser umfassende Quartier FOUR in der Frankfurter Innenstadt geht nach Abschluss einer der größten Immobilienfinanzierungen Deutschlands in die nächste Runde der Realisierung. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen des Gesamtprojekts auf über eine Milliarde Euro. Die vier im Bau befindlichen Hochhäuser wurden dabei, inklusive des Anteils am gemeinsamen Gebäudesockel, jeweils eigenständig finanziert.

Die Finanzierung des 100m hohen Büroturmes (T4) in der Junghofstraße stand bereits mit dem erfolgreichen Verkauf der Immobilie im Juli 2018 an einen Fonds von Union Investment fest. Die Kapitalbereitstellung für die drei weiteren Hochhäuser war aufgrund der Komplexität des Vorhabens ein intensiver Prozess, der sowohl hinsichtlich der Projektgröße als auch der Anzahl der beteiligten Akteure für die deutsche Immobilienwirtschaft ein Novum gewesen sein dürfte. Mehr als 20 Finanzierungspartner stellen in unterschiedlicher Struktur insgesamt mehr als eine Milliarde Euro für die Errichtung des Quartiers zur Verfügung.

Das 120 m hohe Hochhaus (T3) in der Junghofstraße, in dem Eigentumswohnungen, ein Hotel, Einzelhandels- und Gastronomieflächen entstehen, wird durch die pbb Deutsche Pfandbriefbank als Lead Bank und die BayernLB finanziert. Die Mezzanine-Finanzierung stellt ein deutsches Versorgungswerk, die Beteiligung wird von Collineo Asset Management gesteuert. Bereits vor einigen Tagen hatte die Commerz Real verkündet, dass sie das projektierte Hotel im Sockelbereich des 120 m Turmes für ihren offenen Immobilenfonds Hausinvest erworben hat. In dieser Fläche wird die internationale Boutique-Hotelmarke Kimpton Hotel & Restaurantsm im Laufe des Jahres 2023 ein Haus mit 155 Zimmern eröffnen.

Das Frankfuter Projekt FOUR ist ein geplantes Hochhausquartier in der Frankfurter Innenstadt. Das vier Hochhäuser umfassende Projekt  ist als nachhaltiges Quartier geplant und bietet auf circa 213.000 Quadratmeter oberirdischer Geschossfläche Wohnräume für bis zu 1.000 Menschen sowie Arbeitsplätze für ca. 4.000 Beschäftigte. Etwa die Hälfte der entstehenden Flächen ist für neuen Büroraum vorgesehen. Daneben sind circa 650 Wohnungen sowie Hotels, Gastronomie, Einzelhandel, Nahversorgung und öffentliche Erlebnisflächen geplant.

Mai 2019: Collineo stellt Mezzanine-Finanzierung für Büroentwicklung in Düsseldorf zur Verfügung

In Zusammenarbeit mit CODIC Development GmbH stellt Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für die Entwicklung des Bürocampus MIZAL mit einer BGF von rund 37.000 m² zur Verfügung. Das Projekt wird in der südlichen City durch ein 44m hohes Objekt sowie die hochmoderne Closed-Cavity-Glas-Fassade der beiden zu errichtenden Bürogebäude einen Landmark-Punkt zum Auftakt des Düsseldorfer Medienhafens setzen.

Die Baugenehmigung wurde erteilt und die Rohbauarbeiten werden in der zweiten Jahreshälfte 2019 beginnen. Die Fertigstellung ist für Sommer 2022 geplant. CODIC und der internationale Werbe - und Medienkonzern WPP haben einen Mietvertrag für die gesamte Fläche über die Laufzeit von 15 Jahren geschlossen.

Schon zu Beginn des Prozesses finanzierte der langjährige Partner, die Kreissparkasse Köln, der CODIC den Grundstücksankauf und übernimmt zusammen mit der Deutsche Pfandbriefbank AG, die als Mandated Lead Arranger fungiert, die Hochbaufinanzierung für das innovative Neubauprojekt. Diese Finanzierung wird duch Mezzanine-Kapital ergänzt, welches durch ein von Collineo Asset Management gemanagtes Vehikel zur Verfügung gestellt wird.

März 2019: Collineo stellt Mezzanine-Finanzierung für Quartiersentwicklung in Wien bereit

In Zusammenarbeit mit zwei rennomierten österreichischen Projektentwicklern stellt Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für die Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers mit Mietwohnungen, studentischem Wohnen, einem Hotel und Einzelhandel in Wien zur Verfügung.

Das aktuelle Konzept sieht auf dem 14.600 m² großen Projektareal in dien Wiener Bezirken Margareten und Meidling die Schaffung von 50.600m² BGF vor. Das von der Verkäuferin des Grundstücks geführte Planungsverfahren sieht als nächsten Schritt die Durchführung eines Architektenwettbewerbs vor, der Bauantrag soll gemäß Planung bis spätestens Q3 2020 gestellt werden. Die Baugenehmigung wird für Q2 2021 erwartert, der Baubeginn soll voraussichtlich in Q3 2021 erfolgen.

Januar 2019: Collineo vermittelt Stretched Senior-Finanzierung für Bestandsfinanzierung in Berlin

Für die Finanzierung des Schultheiss Quartiers in Berlin hat die pbb der HGHI Holding eine langfristige Senior-Finanzierung in Höhe von 175 Mio. Euro zur Verfügung gestellt. Weitere 50 Mio. Euro wurden durch ein deutsches Versorgungswerk bereitgestellt, das von Collineo Asset Management GmbH beraten wurde. Damit erhält die HGHI Holding eine Gesamtfinanzierung in Höhe von 225 Mio. Euro. Die pbb übernahm hierbei die Strukturierung und fungierte als Mandated Lead Arranger.

Das Schultheiss Quartier wurde im Herbst 2018 fertiggestellt und befindet sich in unmittelbarer Nähe der U-Bahnstation "Turmstraße" auf dem Gelände der ehemaligen Schultheiss Brauerei. Der Gebäudekomplex verfügt über rund 72.000m² Bruttogeschossfläche, sowie einer Tiefgarage mit ca. 400 Stellplätzen. Insgesamt ca. 30.000m² verteilen sich dabei auf Retailflächen. Zu den Mietern gehören die Hotelkette Meiniger mit 250 Zimmern, ein Fitnessstudio sowie große Einzelhandelsketten wie Kaufland, H&M, Douglas und MediaMarkt. Darüber hinaus steht ein Foodcourt mit neun Restaurants zur Verfügung. In den oberen Geschossen und in den ehemaligen Remisen verteilen sich auf ca. 15.000m² morderne und hochwertige Büroflächen.

hwww.deal-magazin.com/news/1/81040/pbb-finanziert-Schultheiss-Quartier-in-Berlin-mit-175-Mio-Euro

Januar 2019: Von Collineo Gruppe verwalteter AIF kauft Polizeipräsidium

Ein durch Collineo Asset Management GmbH gemanagter AIF und eine Luxemburger Versicherung haben ein von HOCHTIEF PPP Solutions entwickeltes und von HOCHTIEF Infrastructure 2018 fertiggestelltes Polizeipräsidium in Aachen erworben. Ein Pension Trust und dein deutsches Versorgungswerk haben sich mittels einer Inhaberschuldverschreibung bzw. eines Schuldscheindarlehens indirekt an der AIF Struktur beteiligt. HOCHTIEF PPP Solutions bleibt mit einem Minderheitsanteil beteiligt.

Das neue Polizeipräsidium bietet auf mehr als 22.500m² Platz für ca. 1.200 Mitarbeiter und bietet neben Büro-/Verwaltungsflächen auch Werkstätten, eine Sporthalle und weitere polizeispezifische Einrichtungen. Die Immobilie ist für 20 Jahre mit Verlängerungsoption an das Land Nordrhein-Westfalen vermietet.  Die Collineo Gruppe übernimmt das Financial Asset Management der Immobilie, die technische Betreuung verbleibt bei HOCHTIEF.

Die Kanzlei CMS hat HOCHTIEF PPP Solutions und Collineo Asset Management GmbH bei der Transaktion rechtlich begleitet. Die Beratung umfasste insbesondere die Gestaltung der komplexen Ankaufsstruktur, die Strukturierung der Inhaberschuldverschreibung und des Schuldscheindarlehens sowie fonds-, steuer-, finanzierungs- und immobilienrechtliche Aspekte.

Dezember 2018: Collineo arrangiert Mezzanine-Finanzierung für eine Büroentwicklung in Offenbach

Im Auftrag eines renommierten Projektentwicklers hat Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für den Neubau eines Büroobjektes arrangiert. Bis Herbst 2022 entstehen in unmittelbarer Lage am Main 13.600m² BGF neue Büroflächen.

August 2018: Collineo arrangiert Mezzanine-Finanzierung für Wohnprojekt in München

In Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler stellt Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für die Entwicklung eines Wohnquartiers mit zusätzlicher Einzelhandels-/Gewerbenutzung in München Johanniskirchen zur Verfügung. Insgesamt entstehen bis Ende 2020 159 Wohneinheiten, zum Teil sozial gefördert, sowie rund 3.000m² Einzelhandels - und Gewerbeflächen im Erdgeschoss.

Juli 2018: Collineo arrangiert Mezzanine-Finanzierung für den Neubau einer Büroimmobilie in Düsseldorf

Im Auftrag eines großen deutschen Projektentwicklers wurde von Collineo eine Mezzanine-Finanzierung von EUR 20 Mio. für den Neubau eines Büroobjektes in Düsseldorf arrangiert. Das Objekt mit rund 15.000m² BGF wird bis Q2 2020 in bevorzugter Bürolage fertiggestellt.

Mai 2018: Collineo arrangiert Mezzanine-Finanzierung für Wohnprojekt in Hamburg

In Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler stellt Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für den Neubau eines Wohnprojektes in Hamburg zur Verfügung. Für das ca. 22.000m² große Grundstück in Elbnähe soll bis Anfang 2020 ein neuer Bebauungsplan rechtskräftig werden, so dass auf dem Areal bis 2022 ca. 40.000m² BGF Wohnfläche errichtet werden können.

Februar 2018: Collineo arrangiert Mezzanine-Finanzierung für Quartiersentwicklung in Schönefeld 

In Zusammenarbeit mit einem international agierenden Projektentwicklers stellt Collineo eine Mezzanine-Finanzierung für den Neubau eines Quartiers mit Wohn - und Büronutzung in Schönefeld zur Verfügung. Bis 2021 werden auf rund 30.000m² Grundstücksfläche ca. 560 Wohnungen mit 50.000m² Mietfläche sowie ca. 12.000m² Bürofläche entstehen.

Collineo begleitete den Verkauf einer Büroimmobilie in Raunheim

Die in Dortmund ansässige Collineo Gruppe hat eine im Bau befindliche Büroimmobilie im Raunheimer Gewerbegebiet Airport Garden an die luxemburgische Gesellschaft Shagar verkauft. Das Objekt wird seit Juni von der Leyndecker Gruppe, Frankfurt, errichtet. Das Gesamtvolumen der Transaktion beträgt mit ca. 40 Mio. Euro an. 2018 werden zwei Töchter der Deutschen Lufthansa mit ca. 1.000 Mitarbeitern in den Komplex mit 18.000 qm Bruttogrundfläche einziehen. Nach der Fertigstellung wird eine Tochter der Collineo Group für das financial Asset Management verantwortlich sein.

Duxton Capital Advisors, Berwin Leighton Paisner und bhp Bögner Hensel & Partner berieten bei dem Forward-Share-Deal.

Collineo ist eine unabhängige und etablierte europäische Finanzdienstleistungsgruppe mit Spezialisierung auf immobilienbezogene Kreditrisiken. Als Berater, Manager und Monitoring-Partner verwaltetet Collineo aktuell ein Fremdvermögen in Höhe von ca. 1,2 Mrd. Euro und betreut ein Gesamtvolumen von ca. 5,7 Mrd. Euro.

Neue Kita in der Münsterstraße  wird eröffnet

Die in Dortmund ansässige Collineo Gruppe konnte im Juli nach 17 Bauzeit erfolgreich die 4-gruppige Kita in der Münsterstraße in Düsseldorf eröffnen. Auf 779m² Nutzfläche konnten so mehr als 70 neue Betreuungsplätze geschaffen werden, die der steigenden Nachfrage nach Betreuungs-, Krippen- und Kindergartenplätzen im Stadtviertel Mörsenbroich gerecht werden. Auf zwei Stockwerken wurde ein umfassendes sowie behindertengerechtes Betreuungsangebot für Kinder von vier Monaten bis Schuleintritt realisiert. Das Projekt zeichnet sich unter anderem durch eine 1.400 m² große und hochwertig ausgestattete Außenanlage aus. Die Kita wird vom Verein Kinder, Kinder Beruf & Familie e.V., der bereits zahlreiche Kitas und Großtagespflegestellen in Düsseldorf führt, betrieben werden.

Collineo ist eine unabhängige und etablierte europäische Finanzdienstleistungsgruppe mit Spezialisierung auf immobilienbezogene Kreditrisiken. Als Berater, Manager und Monitoring-Partner verwaltetet Collineo aktuell ein Fremdvermögen in Höhe von ca. 1,2 Mrd. Euro und betreut ein Gesamtvolumen von ca. 5,7 Mrd. Euro.

Collineo gewinnt Investorenwettbewerb

Die in Dortmund ansässige Collineo-Gruppe hat einen Investorenwettbewerb der Stadt Hamm gewonnen. Gesucht wurde ein Entwurf für eine Quartiersentwicklung mit einem Anteil an gefördertem Wohnraum auf einem ca. 1,2 ha großen Grundstück im Stadtteil Herringen. Mit der Bearbeitung der Aufgabe wurde von Collineo das Büro Schreiter Architekten  aus Lünen beauftragt. Der von der Jury einstimmig gewählte Wettbewerbsbeitrag sieht fünf Baukörper mit rund 9.000 m² Wohnfläche sowie rund 400 m² Gewerbefläche vor. Die Höhenstaffelung der Einzelbauten zwischen zwei und vier Geschossen sorgt für ein modernes, abwechslungsreiches Erscheinungsbild.

Nachdem der Rat der Stadt Hamm zugestimmt hat sowie die zuständige Bezirksvertretung informiert wurde, wird im kommenden Jahr ein darauf abgestimmter Bebauungsplan erarbeitet und voraussichtlich zum Jahresende verabschiedet. Die ersten Baumaßnahmen unter Leitung der Collineo-Gruppe sollen Anfang 2017 beginnen.

Schreiter Architekten ist ein regional tätiges Architekturbüro mit den Schwerpunkten Wohnen, Gewerbe und öffentliche Bauten. Aktuell entsteht mit dem Stadtquartier am Park ein vergleichbares Projekt nach der Planung von Schreiter Architekten in Lünen.

Collineo ist eine unabhängige und etablierte Unternehmensgruppe mit dem Fokus auf immobilienbezogene Investitionen. Über die Standorte Dortmund und München wird institutionellen Kunden, Unternehmen und der öffentlichen Hand ein umfassender Service angeboten. Als Berater, Manager und Monitoring-Partner verwaltet Collineo aktuell ein Fremdvermögen in Höhe von ca. 1,5 Mrd. Euro und betreut ein Gesamtvolumen von ca. 8,0 Mrd. Euro.

Röthlein: CoRE Solutions (Collineo Gruppe) strukturiert Build-and-Lease Transaktion

Die CoRE Solutions GmbH (Gräfelfing) hat im Mai eine Build-and-Lease Transaktion für eine neu zu errichtende Logistikimmobilie in Röthlein bei Schweinfurt erfolgreich umgesetzt. Das Teilelager mit Showroom und Schulungsräumen soll noch in diesem Jahr fertiggestellt werden und den stetig wachsenden Online-Handel der Technik-Sparte eines internationalen Handels- und Dienstleistungskonzerns bedienen. CoRE Solutions, ein Unternehmen der Collineo-Gruppe, strukturierte die Transaktion, arrangierte die langfristige Finanzierung und verwaltet die Eigentümer-Objektgesellschaft über die gesamte Mietphase.

Neue Kita in der Münsterstraße feiert Richtfest

Pünktlich am 20.08.2015 feiert die Kita Münsterstraße ihr Richtfest. Unter der Leitung von Collineo Asset Management konnten nach fünf Monaten Bauzeit Rohbau und Dachstuhl fertiggestellt werden. Es entstehen mit dem Kindergarten Münsterstraße nach den Entwürfen der Architektengruppe Hofmann / Syffus aus Düsseldorf auf barrierefreien 779m² Nutzfläche mehr als 70 neue Betreuungsplätze in vier Gruppen, die der steigenden Nachfrage nach Betreuungs-, Krippen- und Kindergartenplätzen im Stadtviertel Mörsenbroich gerecht werden.

Auf zwei Stockwerken wird ein umfassendes sowie behindertengerechtes Betreuungsangebot für Kinder von vier Monaten bis Schuleintritt geschaffen. Das Projekt zeichnet sich unter anderem durch eine 1.400m² große und hochwertig ausgestattete Außenanlage aus. Die Fertigstellung einschließlich der Freiflächen ist für Sommer 2016 geplant.

Die Kita wird vom Verein Kinder, Kinder Beruf & Familie e.V., der bereits zahlreiche Kitas und Großtagespflegestellen in Düsseldorf führt, betrieben werden.

Collineo begleitete den Verkauf einer Wohnanlage der Fürther P&P Gruppe

Collineo fungierte als Transaktionsberater  im Rahmen  des Verkaufs einer Wohnanlage in Nürnberg. Bei dem Objekt handelt es sich um eine nahezu vollvermietete Wohnimmobilie mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und einer vermietbaren Fläche von rund 5.000 Quadratmetern. Das 1964 erbaute Gebäude umfasst 49 Wohn-, 4 Gewerbe - und 33 Stellplatzeinheiten und ist im Nürnberger Stadtteil Steinbühl in zentraler Lage des Stadtrings gelegen.

Die P&P Gruppe ist ein eigentümergeführtes Immobilienunternehmen mit Sitz in Fürth. 1995 gegründet, deckt die Gruppe heute alle Bereiche entlang der Immobilienwertschöpfungskette ab: Vom Ankauf über die Projektentwicklung bis hin zu Verkauf, Vermietung und Verwaltung.

Bei dem Käufer handelt es sich um einen institutionellen deutschen Investor. Collineo begleitete die Transaktion als Berater des Verkäufers.

Collineo fungierte als Transaktionsberater  im Rahmen  eines Verkaufs einer Wohn- und Büroanlage in Leipzig

Collineo fungierte als Transaktionsberater  im Rahmen  eines Verkaufs einer Wohn- und Büroanlage in Leipzig an einen Spezialfonds des Düsseldorfer Investors aik Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbH („aik“).

Collineo unterstützte  den Verkauf  einer aus 309 Wohneinheiten sowie 8 Gewerbeeinheiten bestehenden Anlage im Leipziger Stadtteil Plagwitz. Die aik erwirbt die Wohnanlage für einen offenen Immobilien-Spezialfonds mit Gesamtinvestitionskosten von rd. EUR 25,5 Mio.

Die Gesamtwohnfläche der 12 Wohnhäuser beträgt insgesamt rd. 17.460 qm. Neben den Wohngebäuden beinhaltet die Liegenschaft ein historisches Bürogebäude mit 8 Gewerbeeinheiten mit rd. 1.000qm Fläche. Die Gebäude wurden Ende der 1990er-Jahre errichtet und das historische Bürogebäude wurde zu dieser Zeit kernsaniert. Die Liegenschaft ist nahezu vollvermietet.

Leipzig gilt aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung, der nachhaltigen Nachfrage sowie dem stabilen Mietpreisniveau als attraktiver Investitionsstandort.

Collineo ermöglichte die Transaktion aufgrund des Spezial Know How im Immobilienbereich und der  langjährigen Kontakte zu institutionellen Immobilieninvestoren.

 

Collineo und spanische Hotelgruppe Hotusa schließen weitere Sale-and-Lease-Back Transaktion ab

Im Auftrag des spanischen Hotelbetreibers Hotusa Hotels konnte die Collineo Gruppe im August erfolgreich eine weitere Sale-and-Lease-Back Transaktion umsetzen. Gegenstand der Transaktion war das 4* Eurostars Book Hotel in der Schwanthalerstr. 42 – 44 in München. Collineo strukturierte die Transaktion, arrangierte die langfristige Finanzierung und verwaltet die Eigentümer-Objektgesellschaft. Finanziert wurde der Kauf unter anderem durch die DG Hyp. Steuerlich wurde die Transaktion von der Kanzlei Berwin Leighton Paisner begleitet, anwaltlicher Berater von Hotusa war die Kanzlei Belmont Legal.

Das Eurostars Book wurde im September 2012 eröffnet. Seit Eröffnung ist die operative Performance des Hotels im Markt hervorragend. Die Hotusa Hotelgruppe unterhält mit mehr als 2.600 Hotels in über 50 Ländern eine Buchungsplattform für unabhängige Hotels und ist damit die Nr. 1 in der Welt unter den Hotel-Konsortien laut einem aktuellen Ranking des HOTELS Magazins. Darüber hinaus betreibt die Management Gesellschaft erfolgreich 138 Hotels, darunter sechs in Deutschland.

Für die kommenden Jahre plant  Hotusa eine weitere Expansion in Deutschland, insbesondere mit den beiden Marken Eurostars und EXE. Hotusa und Collineo werden ihre Kooperation für weitere Projekte fortsetzen.

Finanzierung durch Unternehmensanleihe: Collineo strukturiert und arrangiert Mezzanine-Finanzierung

Im Auftrag einer auf Immobilienentwicklung spezialisierten Gesellschaft konnte die Collineo Gruppe im Februar erfolgreich eine Mezzanine-Finanzierung arrangieren. Collineo strukturierte und arrangierte die Mezzanine-Finanzierung in Form einer innovativen Anleihenstruktur, welche von deutschen und internationalen Investoren erworben wurde. Collineo wurde hierbei steuerlich und rechtlich von der Kanzlei Berwin Leighton Paisner beraten.

Die Begebung der Anleihe dient der Finanzierung der Projektphase eines Wohnbauprojekts. Durch diese Objektentwicklung werden 33 Wohnungen mit insgesamt 5.600 m² an neuer Wohnfläche geschaffen.

Hierfür nicht benötigte Erlöse können für die allgemeine Finanzierung der Gesellschaft eingesetzt werden und ermöglichen ihr einen flexiblen Einsatz der Mittel zur Ausweitung ihrer geschäftlichen Tätigkeit.

Für die Ausweitung der geschäftlichen Aktivitäten und Begebung weiterer Mezzanine-Finanzierungen für neue Projekte planen die Gesellschaft und Collineo ihre Zusammenarbeit weiter fortzusetzen.

 

Collineo strukturiert Sale-and-Lease-Back Transaktion für spanische Hotelgruppe Hotusa 

Im Auftrag des spanischen Hotelbetreibers Hotusa Hotels konnte die Collineo Gruppe im Januar erfolgreich eine Sale-and-Lease-Back Transaktion für das in der Nähe des Münchener Hauptbahnhofes gelegene 4-Sterne Hotel Eurostars Grand Central abschließen. 

Collineo strukturierte die Transaktion, arrangierte die langfristige Finanzierung und verwaltet die Eigentümer-Objektgesellschaft. Finanziert wurde der Kauf unter anderem durch die DG Hyp. Collineo wurde steuerlich und rechtlich beraten von der Kanzlei Berwin Leighton Paisner, anwaltlicher Berater von Hotusa war die Kanzlei Belmont Legal. Das Eurostars Grand Central wurde im September 2009 eröffnet. Seit Eröffnung ist die operative Performance des Hotels im Markt hervorragend. Die Hotusa Hotelgruppe unterhält mit mehr als 2.600 Hotels in über 50 Ländern eine Buchungsplattform für unabhängige Hotels und ist damit die Nr. 1 in der Welt unter den Hotel-Konsortien laut einem aktuellen Ranking des HOTELS Magazins. Darüber hinaus betreibt die Management Gesellschaft erfolgreich 128 Hotels, darunter fünf in Deutschland. Für die kommenden Jahre plant  Hotusa eine weitere Expansion in Deutschland, insbesondere mit den beiden Marken Eurostars und EXE. Hotusa und Collineo haben hierfür vereinbart, ihre Kooperation fortzusetzen.